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经典案例
李主任代理合同纠纷案件
发布时间:2018-03-12 14:05:59信息来源:未知
济南市中级人民法院民事判决书 (2017)鲁01民再79号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人):单某某,女,汉族,住济南市。 再审申请人(一审原告、二审被上诉人):张某某,女
济南市中级人民法院民事判决书
                                   (2017)鲁01民再79号                                                      
再审申请人(一审原告、二审被上诉人):单某某,女,汉族,住济南市。
 再审申请人(一审原告、二审被上诉人):张某某,女,汉族,住济南市。
再审申请人(一审原告、二审被上诉人):张某,女,汉族,住济南市。
再审申请人(一审原告、二审被上诉人):张某某,男,汉族,住济南市。
以上四再审申请人共同委托诉讼代理人:陈某某,济南市李霞趵突泉法律服务工作者。
被申请人(一审被告、二审上诉人):王某某,男,汉族,住济南市。
委托诉讼代理人:李忠高,山东瀚高律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘晓一,山东瀚高律师事务所律师。
再审申请人单某、张某、张某、张某某因与被申请人王某某房屋租赁合同纠纷一案,不服本院(2016)鲁01民初5638号民事判决,向本院申请再审。本院于2017年6月29日作出(2017)鲁01民申209号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人张某及其和单某某、张某,张某某的共同委托诉讼代理人陈某某,被申请人王某某及其委托诉讼代理人李忠高、刘晓一到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
单某某、张某、张某、张某某申请再审称,请求:1、撤销二审判决第一、二项;2、驳回王某某的上诉请求,维持一审判决;3、诉讼费由王某某承担。事实与理由:一、二审法院认定事实不清。(一)张某与王某已经达成了第二阶段每年505万元租金的口头协议,王某也实际履行了一年半(从2014年7月20日至2016年1月20日)。2014年7月,双方就第二阶段租金进行协商时,王某要求第二阶段的租金还按上一年度每年480万元缴纳,半年交一次,每年240万元。张某还认为,近年来,泉城路沿街房房租呈逐年上涨态势,每年480万元租金明显低于市场价,就坚决不同意。这样王某在未告知张某的情况下,2014年7月18日,单方通过北京银行账户向张某的女儿张某(收款人)转账半年房租240万元,张某街道银行入账通知后明确表示不同意该租金,边于当天将240万元原路退款给王某账户。随后,在7月19日至7月26日期间,张某与王某又多次协商,装房同意在原来每年480万元的基础上增加25万元,达成第二阶段租金每年505万元协议。于是,王某于7月27日通过北京银行账户转账交纳半年租金256万元,周宽仁张某开具了房租收据,租金期限为(2014年7月20日至2015年元月20日止);2015年1月交纳249万元,房租收据期限为(2015年1月20日至2015年7月20止);两次共交纳房租505万元,第二阶段第一年的合同顺利履行。2015年7月王某又交纳半年租金250万元,房租收据期限为(2015年7月20日至2016年元月20日止)以上三批租金有银行流水账及房租收据为证。按合同约定及交易习惯王某应与2016年1月20日前再交房租255元,完成履行第二阶段第二年的合同,遗憾的是直到2016年3月仍未交纳,期间,张某多次催要未果。无奈,张某不得已提起诉讼,请求依法解除与王某的房屋租赁合同,请王某腾出租赁房屋。一审法院判决正确。二审法院不顾张某与王某已经达成租金协议的事实,未就张某与王某之间的交易凭证、交易方式、交易习惯等进一步查证,仅以王某辩称第二阶段所缴纳租金是预付金为依据,判定第二阶段租金未达成一致,缺乏证据支持,属于事实认定错误。(二)王某已经违反了与张某签订的房屋租赁合同,应解除租赁协议,立即腾出所租房屋。2008年4月10日双方签订的《房屋租赁协议》中明确约定租赁期限共10年,分为两个阶段,第一阶段即从2009年7月20日至2014年7月20日,第二阶段即从2014年7月20日至2019年7月20日,租金每半年交纳一次,逾期不交,视为自动退租。2016年1月20日王某应交上半年房租时,以各种理由拒不交房租。张某多次催交房租,并委托山东尽善律师事务所发出律师催款函缴,王某都置之不理。根据《租赁协议》约定,租金每半年交纳一次,逾期不交,视为自动退租。王某已经违约,协议已经解除,王某应立即腾出所租赁房屋。二、二审法院适用法律错误。依据合同法规定,在庭审中张某提交的转账记录可以看出双方存在交易习惯,所以二审法院存在适用法律错误。三、二审法院判决严重错误,严重侵犯房屋产权人的合法权益,造成张某财产损失巨大。综上所述,张某认为二审判决认定事实不清,适用法律不当。
王某辩称,二审判决认定事实清楚,适用法律和判决正确,请求维持二审判决。
张某向一审法院起诉请求:解除张某与王某2016年1月20日至2019年7月20日的租赁协议;本案诉讼费由王某承担。
一审法院认定事实:2008年4月10日,张某、王某双方签订租赁协议一份,协议约定:双方在原来租赁协议的基础上,由王某继续承租张某所有的位于济南市某某路营业楼,面积总共1200平方米。租赁期限字2009年7月20日至2019年7月20日,分两个阶段,第一个阶段即从2009年7月20日至2014年7月20日,此阶段前三年每年租金300万元,第四年租金为320万元;第五年为330万元。合同到2013年7月20日,双方根据市场租金情况议定第二阶段五年的租金。第二阶段从2014年7月20日至2019年7月20日,租金每半年交纳一次,逾期不交视为退租。协议由出租人张某和承租人王某签字。2010年7月20日,张某(甲方)与北京某珠宝有限公司济南分公司(乙方)签订《补充协议》一份,协议约定补充内容:将原签订的合同中没有包括的本楼与派出所之间的防火通道70平方米经营面积租给乙方使用,租金每年70万,自2010年7月20日开始计算,至主合同终止。该补充协议甲方由张某某代张某签字,乙方王某签字。2012年7月24日张某与北京某某珠宝有限公司济南分公司再次签订《补充协议》一份,协议约定补充内容:将原合同未涉及的营业楼4楼经营面积及整栋内外全部经营面积给乙方使用,租金在原基础上每年增加70万。自2012年7月20日至主合同终止。该补充协议甲方由张某签字,乙方王某签字。2015年1月5日至2015年8月21日,王某共支付张某租金499万元,此后再无付款。一审法院认为,当事人双方签订的租赁协议及补充协议均是双方当对人的真实意思表示,合法有效,双方均应按协议履行。根据双方签订的租赁协议约定,第二阶段(2014年7月20日至2019年7月20日)的租金,双方根据市场租金情况一定。虽然王某也委托评估机构虽涉案房屋的租金进行了评估,但双方未达成一致意见房屋租赁合同是租金是合同的重要内容,合同双方未能协商一致,现张某要求解除双方签订的租赁合同,于法有据,一审法院予以支持。对于双方的损失问题,因双方均未在本案中主张,可另行主张权利。关于王某辩称的主体问题,从双方签订的《租赁协议》及《补充协议》来看,虽然王某是北京某某珠宝有限公司济南分公司的法定代表人,两份《补充协议》写的是“北京某某珠宝有限公司济南分公司”,但两份补充协议均是由王某签名,并为加盖公司印章,所有租金也是从王某等个人账户支出,故对于王某关于主体不当辩称理由,一审法院不予采信。一审法院判决:解除张某与王某签订的租赁协议(第二阶段2016年1月20日至2019年7月20日)。案件受理费人民币46000元,由张某承担23000元,王某承担23000元。
王某不服一审判决,上诉请求:1、撤销一审判决,发回重审或查清事实,依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由张某承担。本院二审查明,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。本院二审认为,王某与张某签订的《租赁协议》及《补充协议》均由王某签名,虽然两份《补充协议》写的是“北京某某珠宝有限公司济南分工司”,但并未加盖单位公章,且所有租金也是从王某等个人账户中支付,故一审法院认定王某为本案适格主体并未不当。关于对张某签名的疑问,经审查,本案诉讼过程中张某的签名,除了张某本人签名外,皆为其委托女儿张某某所签,是其真实意思表示。王某称系他人冒用张某的名义起诉,美誉证据证明,不予采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人是事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,王某与张某2008年4月10日签订的租赁协议是分阶段协议,第一阶段从2009年7月20日至2014年7月20日,双方通过协议和补充协议明确约定了租金。第二阶段自2014年7月20日至2019年7月20日,约定双方根据市场租金情况议定第二阶段五年的租金。租金每半年交纳一次,逾期不交,视为自动退租,到期时,承租方优先续租。虽然双方均认可自2014年7月20日开始后王某向张某支付租金计755万元,但现有证据不能证明双方就第二阶段的租金已达成一致,在双方对第二阶段租金存在争议的情况下,张某以王某未按时缴纳租金为由解除合同证据不足。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条(二)规定,价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行。故张某以王某欠租金为由要求解除租赁合同,缺乏依据,不予支持。综上所述,王某的上诉请求部分成立。本院二审判决:一、撤销济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初字1988号民事判决;二、驳回被上诉人张某的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元,由被上诉人张某承担。
本院再审查明,张某于2017年6月7日去世,其继承人为单某、张某某、张某1、张某2.二审判决认定的其他事实属实,本院予以确认。
另查明,双方当事人在履行合同第一阶段交纳租金的时间,除2014年1月20日至2014年7月20日半年租金交纳最后时间为2014年3月4日外,其他时间均为每半年合同开始期间一个月内。合同约定第二阶段关于租金交纳时间的表述为:“第二阶段从2014年7月20日至2019年7月20日,租金每半年交纳一次,逾期不交,视为自动退租”
第二阶段王某共交纳租金755万元,分别为2014年7月27日256万元、2015年1月5日100万元、2015年1月20日118万元、2015年1月24日31万元、2015年7月19日50万元、2015年7月20日100万元、2015年7月21日50万元、2015年8月21日50万元。
本院再审认为,《中户人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”该规定为合同约定解除。本案中,双方当事人签订有效租赁合同中约定:第二阶段从2014年7月20日至2019年7月20日,租金每半年交纳一次,逾期不交,视为自动退租”合同中约定了承租人王某支付租金的期限为每半年交纳一次,约定支付租金的期限是明确的。王某实际履行交纳租金的义务系王某依约履行交纳租金的行为,该行为没有改变合同对交纳租金期限的约定。王某在2014年7月20日到2016年1月20日期间交纳了租金,王某再次支付租金的期限应当为2016年1月21日至2016年7月20日半年时间内。张某在原审时起诉时间为2016年3月29日,以王某“自2015年7月20日最后一次缴纳了半年房租以后,至今已经逾期三个月未缴纳房租,期间原告一直找被告催促交纳房租或者腾房,被告以效益不好等各种理由为由始终不缴纳房租”为由请求依合同解除租赁合同,其主张的缴纳租金期限逾期三个月仍在合同约定缴纳租金期限内,因此,本院二审判决认定张某以王某欠租金为由要求解除租赁合同,缺乏依据,不予支持是正确的。
综上所述,再审申请人单某、张某某、张某1、张某2再审请求没有事实和法律依据,本院再审不予支持。二审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
维持本院(2016)鲁01民终5638号民事判决书。
本判决为终审判决。
                                审判长  孙宝林
                                审判员  吴隆新
                                审判员   赵玉兰
                  二零一七年十一月十日
                     书记员    武广娟